築年数データで見える建物需要とエリア戦略の未来
最終更新日：2025/03/13
目次
近年、不動産やリフォーム業界、さらには自治体の都市計画において、「建物の築年数」は重要なキーワードの一つとして注目を集めています。建物の価値や需要を考えるうえで、築年数は避けて通れない要素です。しかし、その築年数を正確に把握し、効果的に分析・活用できている企業や自治体はまだまだ少ないのが実情です。
そこで本記事では、「築年数データ」の概要や活用手法、どのようなメリットや注意点があるのか、さらにエリアマーケティングの視点からどのようにビジネスを加速できるのかを詳細に解説します。弊社が取り扱っている築年数データは、株式会社ゼンリンの「建物ポイントデータ」等を前提に活用するものであり、他のGISデータやマーケティングデータと組み合わせることで大きな効果を発揮します。この記事を通して、築年数データの可能性と、読者の皆様のビジネスに活かせる具体的なアイデアを提供できれば幸いです。
築年数データとは？その仕組みと特徴
築年数データの概要
築年数データは、株式会社ゼンリンが保有する住宅地図データベースの蓄積と、過去の変遷情報をもとに推計した建物の「築年数」に関する情報です。全国の建物ポイントをベースとして、築10年未満、10年～15年未満、15年～20年未満、20年以上など、一定の区分に分類されています。これらの区分は、建物の老朽化リスクや設備の更新時期、耐震性の可能性などを検討する際の目安として活用されることが多いです。
ただし、実際の築年数と多少のずれが生じる場合もあるため、「あくまでも推計値」であることは念頭に置いて運用する必要があります。ゼンリンが保有している詳細な住宅地図データや建物情報をもとに算出されてはいるものの、「築年数データだけで正確なリフォーム時期や耐震性を判断することは難しい」という点には注意が必要です。より正確な判断を行うには、現地調査や他のデータ（例えば固定資産税の納税情報や登記情報など）との組み合わせが欠かせません。
築年数データの推計方法
築年数データの推計は、過去にさかのぼった住宅地図の変更履歴を積み上げることで行われています。おおまかな手順は以下のとおりです。
- 住宅地図データベースの変遷情報を取得
ゼンリンが定期的に行っているフィールド調査や図面更新に基づき、建物が「新設されたタイミング」「取り壊されたタイミング」などが住宅地図の形で蓄積されています。
- 住宅地図データのマッチング
過去の住宅地図データと現在の住宅地図データを照合することで、建物がいつ頃から存在しているかを大まかに推定します。
- 建物ポイントデータの分類・フラグ付け
住宅地図データのマッチングが済んだ建物に対応する建物ポイントデータの築年数が推計値として10年、15年、20年の各区分を超えているかどうかをフラグ化し、「築年数10年_FLG」「築年数15年_FLG」「築年数20年_FLG」などの項目で管理します。
誤差など
一部の地域では調査サイクルが異なる場合もあり、築年数の推計値に誤差が発生する可能性があります。また、住宅地図データ上で建物の形状や面積によるマッチングを行っている為、建替前後で似たような形状・面積の建物であった場合には同一の建物と判断され、実際の築年数と異なる推計値となる場合があります。
このように、ゼンリンが長年培ってきた住宅地図のアーカイブを駆使することで、ある程度信頼性の高い築年数の推計値を得ることができます。しかし、繰り返しになりますが、現場実態と完全に一致するわけではないので、エリアマーケティングに利用する場合は他のデータと総合的に判断することが大切です。
築年数データが提供する情報項目
築年数データとセットで提供される「建物ポイントデータ」や「住宅ポイントデータ」には、多岐にわたる項目があります。例えば、以下のように主な項目と、その活用方法を表にまとめてみました。
| 項目名 | 内容 | 活用例 |
|---|---|---|
| 住所コード | 各建物の住所を一意に示すコード | 地図上での紐づけ、DM送付用リスト作成 |
| 建物分類 | 一戸建て、マンション、アパートなど大分類 | 物件タイプ別の分析、営業ターゲットの選定 |
| 延床面積 | 建物の延床面積 | リフォーム費用の概算、資産価値の目安 |
| 事業所数 | 事業所（店舗・オフィス）の数 | 商業地域の特定、BtoB営業リストの作成 |
| 飲食件数 | 飲食関連の店舗数 | 外食産業向けのマーケティング、出店計画 |
| 物販（食品）件数等 | 小売り・物販業の店舗数 | 流通・小売りチェーンの出店戦略 |
| 緯度・経度 | 測地系（JGD2000）に基づく位置情報 | GIS上でのマッピング、エリア分析 |
| 築年数フラグ | 築10年_FLG、築15年_FLG、築20年_FLGなど | 築年数による優先度付け、営業アプローチの戦略化 |
これらのデータを、GISツールやBIツール（Tableauなど）で可視化し、統合的に分析することで、リフォーム需要や不動産売買需要の検討材料にしたり、自治体の再開発計画に役立てたりすることが可能です。ただし、「築年数データのみで完結できるわけではなく」、実際には人口動態データ、土地価格情報、経済指標などと併せて活用することでより精度の高い分析が実現します。
築年数データの活用シーン
不動産業界での活用
不動産業界においては、「築年数」が物件の評価や売買の検討材料として非常に重要です。中古マンションの売却時期や価格設定、戸建て住宅の建て替えニーズの把握など、築年数データをもとに多角的なビジネスチャンスを見出すことができます。
- 中古マンションの売却ニーズ
築20年以上のマンションのオーナーは、老朽化によるメンテナンス費用や、耐震性のリスクなどを考慮し、売却を検討するケースが多いです。そこで、築年数データとオーナー属性（資産状況や家族構成など）を組み合わせることで、的確なターゲットに広告を配信したり、DMを送付したりすることが可能になります。 - 投資不動産の評価
投資家にとって、物件の築年数は空室リスクや修繕費用の見込みを試算する大切な指標となります。築年数だけで投資判断が決まるわけではありませんが、築年数からリフォーム歴や建物構造の耐用年数などを総合的に検討することで、投資判断をよりスピーディに行うことが可能になります。
リフォーム・リノベーション業界での営業支援
築年数データは、リフォームやリノベーションのニーズを探るのにも有効です。特に築20年以上の一戸建てはリフォーム需要が高いと言われており、以下のような施策で成果を上げられます。
- エリアごとの優先度を可視化
GISツールに築年数データをインポートし、「築20年以上の戸建てが集中している地域」を色分けして表示すれば、リフォームやリノベーションの営業範囲を最適化できます。また、空き家率などの情報を加味すれば、新規顧客開拓だけでなく空き家バンクや自治体支援施策と連動したビジネスも見えてくるかもしれません。 - 集客キャンペーンの企画
「築年数が一定期間を超えた建物」をターゲットにしたキャンペーンは、潜在顧客にアプローチする有効な手段です。たとえば、外壁塗装や耐震補強に特化したキャンペーンDMを送付するなど、築年数と整合性の高い施策が可能になります。
自治体での都市計画・防災対策
自治体が抱える大きな課題として、老朽化した建物の増加による防災リスクや景観の悪化などが挙げられます。ここでも築年数データが役立ちますが、「個々の住民情報」とは直接紐づけず、あくまでもエリア単位・統計単位で分析するケースが多いです。
- 再開発エリアの優先順位付け
「築20年以上の建物が非常に多い地域」は、老朽化による防災リスクが高い可能性があります。築年数データを基に、地域の人口構成やインフラ状況をあわせて検討することで、どのエリアを最優先で再開発や耐震補強事業の対象にすべきかが見えてきます。 - 住民説明におけるデータ活用
再開発や防災対策の必要性を説明する際に、エリアの築年数分布を示すと「客観的な裏付け」として説得力が高まります。自治体が住民合意形成を得るためにも、ビジュアル化された築年数データは大きな効果を発揮します。
エリアマーケティングにおける築年数データの活用方法
GISデータを活用したターゲット抽出
GIS（地理情報システム）上で築年数データを可視化すると、例えば下記のような分析が可能になります。
- 築年数20年以上の建物分布マップ
- リフォームや建て替えニーズが期待できる地域を一目で把握
- 営業リストの優先度付けや、新規店舗を出す際の立地選定に役立つ
- 空き家率データとの掛け合わせ
- 築年数が古い物件で、かつ空き家率が多い地域を特定
- 自治体との連携や、既存の空き家バンク制度を活用したビジネス提案
- 競合情報との重ね合わせ
- 競合他社が既に営業拠点を構えているエリアと築年数データを重ね合わせる
- 自社が未開拓のニーズが高いエリアを洗い出す
ただし、GISで可視化しただけで終わらないように注意が必要です。実際に現場を訪れ、建物の状態をチェックしたり、住民やオーナーへのヒアリングを行ったりすることで初めて、有益なインサイトが得られます。
BIツールとの連携でデータを可視化
近年では、BI（Business Intelligence）ツールと呼ばれるデータ可視化ソフトウェアが多数普及しています。代表的な製品としてはTableauやPower BIなどがあり、「築年数データ」と他の統計データを掛け合わせたダッシュボードを構築することで、リアルタイムに近い形で重要指標をモニタリングできます。
- 営業チームが共有できるダッシュボード
- 全社でリアルタイムに更新される築年数データを参照し、物件の状況や営業進捗を管理できる。
- → チーム間の情報格差をなくし、効率の良い営業活動に。
- マーケティング施策の効果測定
- 広告配信を行ったエリアと、そこに存在する築20年以上の建物数などを照合。
- その後の成約率を追跡し、施策の効果を定量的に評価できる。
- 他の社内データとの連携
- 顧客データベースと組み合わせることで、既存顧客が所有している物件の築年数を可視化し、新商品のアップセルやクロスセルに活かせる。
コンサルティングでのサポート内容
弊社では、築年数データを含むGISデータの販売だけでなく、エリアマーケティングのコンサルティングやアウトソーシングサービスにも力を入れています。具体的には以下のような支援が可能です。
- ターゲット抽出と営業リストの作成支援
- 築年数20年以上の建物が集中しているエリアを特定
- マーケティングターゲットとなる住民属性データとも照合
- 優先度の高いリストを効率的に生成し、営業活動をサポート
- BIツールの導入・運用サポート
- お客様の環境に合わせたTableauやPower BIの導入コンサル
- 「築年数データ」を他のデータと掛け合わせるダッシュボード構築
- 社内研修や運用サポートを通じて、継続的な成果創出をサポート
- 地域特性の分析と戦略立案
- 商圏分析や地域特性分析を行い、最適な広告・販促施策を立案
- 各種統計データや人口動態データも組み合わせることで、より説得力のあるアクションプランを提示
築年数データ活用のメリットと注意点
築年数データを活用するメリット
- 営業効率の向上
築年数が古い建物の所有者は、リフォームや建て替え、売却などのニーズを抱えている可能性が高いです。そこにアプローチすることで営業の効率化を図れます。 - 広告効果の最大化
DMやオンライン広告などで築年数の高い物件のオーナーをターゲットに絞ることができれば、見込み度合いの高いユーザーに確実にリーチできます。結果として、広告費の無駄を削減し、ROI（投資対効果）の向上が期待できます。 - データドリブンな意思決定
「感覚」や「経験」に依存せず、築年数を含む多角的なデータを用いることで、客観的かつ戦略的な意思決定を行えます。特に、エリアごとに詳細な統計が取れるため、数字を根拠とした提案や施策立案が可能です。
データ活用時の注意点
- 推計値の誤差
築年数データはあくまでも推計です。実際の築年数と差異が生じるケースがあるため、最終的な判断には建物の現地調査などを組み合わせる必要があります。 - 個人情報との取り扱い
家屋に関する一部の情報は個人情報に抵触する可能性があります。プライバシー保護の観点から、匿名化や統計化されたデータの扱いを徹底する必要があります。 - 他のデータとの組み合わせが前提
築年数だけで建物の評価やリフォームニーズ、耐震性を完全には把握できません。土地の価格情報、固定資産税情報、人口動態、気象データなど、他のデータと組み合わせることで初めて精度の高い分析が可能になります。
築年数データで可能になる未来のマーケティング
データ活用のトレンド
今後のマーケティング戦略は、よりデータドリブンな方向へ進むと予想されます。ビッグデータやAI、機械学習の進化により、築年数データをはじめとする様々な情報をリアルタイムで収集・分析し、「誰に、いつ、どんなメッセージを届ければいいか」を自動で最適化できる仕組みが拡大していくでしょう。
- AIによる需要予測
築年数データと過去のリフォーム履歴、経済指標などを組み合わせて、「数年後にどの地域でリフォーム需要が高まるか」をAIが予測することも将来的には十分考えられます。 - スマートシティへの展開
自治体がスマートシティ構想を推進する中で、築年数データとインフラ情報を連携し、効率的なインフラ投資や災害対策に役立てるシステムが整備される可能性もあります。
弊社の役割と支援内容
弊社では、築年数データの提供に加え、エリアマーケティングのコンサルティングやアウトソーシングを行っています。例えば、以下のような形で企業や自治体の皆様をサポートしています。
- データ導入サポート
築年数データを含むGISデータの導入支援、システム連携のコンサルなどを行い、最小限のコストで最大限の効果を出せる仕組みを提案します。 - マーケティング施策のPDCA支援
エリアマーケティングを実施する際の計画立案（Plan）から、実施（Do）、効果測定（Check）、改善（Act）の一連のプロセスを伴走型でサポート。GISやBIツールの活用研修も行い、内製化を支援します。 - アウトソーシングサービス
企業がデータ分析に専念できるよう、リストの作成やDM発送代行、広告運用代行などのアウトソーシングも請け負っています。専門チームが担当するため、スピード感ある成果創出が期待できます。
まとめ
築年数データは、建物の老朽化やリフォーム需要、不動産売買ニーズを検討するうえで非常に有益な情報です。ただし、あくまでも推計値であるため、他のデータや現地調査との組み合わせが不可欠である点に注意しましょう。
不動産業界、リフォーム業界、自治体など、さまざまなセクターで活用シーンが広がっており、GISツールやBIツールで可視化することで、より戦略的なエリアマーケティングが可能になります。
弊社では、築年数データそのものの提供はもちろん、コンサルティングサービスやアウトソーシングサービスを通じて、顧客企業や自治体の抱える課題を解決へと導くサポートを行っています。
今後、AIや機械学習の分野がさらに発展していく中で、築年数データを含むビッグデータの役割はますます大きくなるでしょう。この機会にぜひ、築年数データを活用したエリアマーケティングを検討してみてください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
築年数データの詳細についてや、エリアマーケティング・コンサルティングサービスにご興味のある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。